חושבים לעצור את הפרויקט בכוח? יש מי שעשו זאת ומתחרטים

ד”ר עו”ד מנשה כהן ועו”ד יגאל בורוכובסקי. צילום יגאל: דרור סיתכהל

בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית מביאים לא פעם במכוון לעיכוב ממושך שלהם, ולעתים לגניזתם – תוך גרימת נזקים כבדים אף ליזם ולשאר בעלי הדירות. עו”ד יגאל בורוכובסקי מסביר למה צעד כזה יכול לחזור אליו כבומרנג.

בעלי מקרקעין במרכז הארץ, כולם בני משפחה מורחבת אחת, התקשרו לפני מספר שנים עם יזם לצורך פיתוח הקרקע והקמת פרויקט מגורים עליה. שוויה של הקרקע ופוטנציאל הרווח האדיר הטמון בהקרצו ליזם, שהחל לקדם במרץ את שינוי הייעוד הדרוש ולפעול לאישורה של תב”ע חדשה.

לאחר כחמש שנים של פעילות תכנונית מאומצת קיבלה את הפרויקט בזמן בנייה. אלא שאז חברו בעלי הקרקע לעצור הכל. לטענתם, היזם לא פעל די על מנת למקסם את זכויות הבנייה, ומשכך גרע מה רווחים הצפויים לו ולהם גם יחד. משכך הם דרשו מהיזם להגיש לאישור של ועדת התכנון הרלוונטית תב”ע חדשה, דבר שהיזם סירב לו בטענה כי כבר השקיע משאבים רבים בפרויקט שאושר. במשך שנתיים תמימות המגרש עמד כאבן שאין לה הופכין, כשכל אחד מהצדדים המתין שהצד השני ייכנע.

סיפורה הקפקאי של עסקת הקומבינציה הזו ממחיש את אחת הבעיות הנפוצות בתחום הנדל”ן, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. בעלי זכויות שחלוקים עם היזמים באשר לתמורות או להיבטים טכניים אחרים בפרויקט, מביאים במכוון לעצירה ממושכת בקידומו ולעתים אף לגני ולזתו – תוך גרימת נזקים לבעלי כבדים. הזכויות.

עו”ד יגאל בורוכובסקי , המתמחה בתחום המקרקעין ומשמש כבורר וכמגשר מטעם המוסד הישראלי לבוררות עסקית , מכיר את המציאות הזו מקרוב: “לעצור פרויקט זה הכל דבר די פשוט. דייר שמעוניין יכול למשל לסרב לחתום על תכנון מסמכים או הליווי הפיננסי, או לבקש מניעה לפרויקט – דבר שבתי המשפט נעתרים אם מדובר בנזק בלתי הפיך (כגון פינוי בית מגוריו) . כשזה קורה בתחילת הפרויקט, הנזק פחות נורא . לעומת זאת, כשנמצאים בעיצומה של הבנייה, עצירה כזו של הפרויקט משמעותה אובדן כספי עצום לכל המעורבים, וסיכון אדיר לדייר שגורם לעיכוב”.

מקרה נוסף לטיפולו של בורוכובסקי נגע לפרויקט תמ”א 38 גדולה בגוש דן. די במתחם נחרדה לגלות כי תקבל דירה גדולה ב- 20 מ”ר קונקרטי לדירתה המקורית ולא של 30 מ”ר כפי שהוא בטוח בעיר בתחילה.

בעקבות זאת, היא סירבה לחתום על מסמכים הליווי הבנקאי של היזם, ובכך מנעה ממנו להתחיל בעבודות. “שום יזם לא היה יכול לתת להם 10 מ”ר נוספים, משום שהם חרגו מקוון הבניין”, אומר בורוכובסקי. “למעשה, התכנון המקורי שהוצג להסתמך על טעות מצד המודד של העירייה, אבל את הגברת את זה לא עניין. היא התעקשה ‘ללכת על כל הקופה'”, תוך גרימת נזק ליזם ולכלל הדיירים בפרויקט.

 

על העיוורון

אחרים, בורוכובסקי, דיירים הנוקטים “עצירה אלימה” כזו של שיטות פרויקטים באופן רציונלי: “הדייר אומר לעצמו ‘בשבילי זה רק חדר, אבל ליזם כל חודש שבו הטרקטורים לא עובדים שווה נזק של מיליוני שקלים. לכן הוא לבטח יתפשר איתי’. מה לעשות שההנחה שאגו משחק בשני תפקידים בינינו . הסיכוי לשנות את המשחק בכלליות כה מאוחרים של הפרויקט, כמו בתחילת שלב הביצוע, הוא מוגבל מאוד.

כדי להמחיש זאת חוזר בורוכובסקי לסיפורה של הדיירת בפרויקט התמ”א: “גם אם היזם היה רוצה ‘לפרגן’ לה עוד מיליון שקל בגין אובדן החדר הנוסף, הוא חייב היה קודם כל להגיש בקשה לבנק המלווה שיכניס את זה לתקציב הפרויקט. אחר כך, הוא היה צריך להתמודד עם עוד כמה דיירים שהיו מתקוממים ודורשים את הטבה גם לעצמם. כך שבפועל, כל יזם שמבין משהו בהתחדשות עירונית לעולם לא היה מהמר על ניסיון לרצות את הדיירת הסרבנית, במחיר של סיכון הפרויקט הכולל.

“חשוב משמעותית – היא הייתה נושאת בנזק האדיר שנגרם ליזם ולשאר בעלי הדירות בבניין. למעשה, היא חשפה את עצמה לחוב של 10 או 15 מיליון. שקל מדובר בגננת בת 60. מאיפה היא תשיג כסף כזה?

“אותו דבר במקרה של בעלי המקרקעין. ההחלטה שלהם לתקוע את הפרויקט ההסבה לנזקים של מספר מיליוני שקלים. באותה תקופה הריבית עלתה עלות ועל המימון של היזם שילשו את עצמן. עצירת הפרויקט השליכה גם על מיזמים אחרים של היזם, כי ההון שלו היה כל בקרקע. אז נכון שברוב התיקים קשה לנבא את התוצאה, וכך גם במקרה הזה אבל נגיד שיש סיכוי של 70% שהטענו של בעלי הקרקע יתקבלו.

 

שומרי הסף

מהו תפקידו של הבורר או המגשר מעין אלה? “הדבר חשוב שבורר יכול לעשות הכי למנוע מצב שבו הפרויקט יהפוך לבן ערובה של הסכסוך. התפקיד שלו הוא להחזיר את הסכסוך למדיו המקוריים, אחרת, הסכסוך יגדל כמה מונים, ללא הצדקה אמיתית.

בורוכובסקי מדגיש כי הוא לא מבקש מאף צד בפרויקט לוותר על חוויות עד: “אם אתה חושב שתעשה לך עוול, תתבע. אבל בשום אופן אל תביא לעצירת הפרויקט להכרעה בטענותיך. צריך להסתכל על פרויקט כמו על רכבת: מרגע שהפרויקט “יוצא מהתחנה”, יש לתת לו להמשיך בנתיב הקריטי עד לתחנה הסופית, ולהשאיר את כל החלוקות הכספיות לסוף הדרך, או פיצוי של מיליון שקל, נהדר “.

בהקשר זה, לבורר יתרון גדול על פני הליך משפטי רגיל. ראשית, הואיל ושני שונים יודעים כי הבור הוא אשר יכריע גם בסעדים הזמניים וגם בפסק הבוררות הסופי (בבית המשפט השני השני שופטים שונים). אז, יהיו קשובים להלך הרוח של הבורר, וביכולתו להשפיע עליהם להגיע להסכמה בשלב מוקדם יותר, שיאפשרו המשך הפרויקט, לצד ביר הטענות הכספיות. שנית, לרב המתמחה במקרקעין, קל יותר להבין את המצב הכלכלי, והנזק המברים, להתנהג לשוטפט התלוי, תוספת רבה, במומחים הממונים מטעמו. ולבסוף, בורר יכול גם לצעוד לדקדק את בירור הטענות הכספיות – כי הליך הבוררות יתנהל בזמן הקרוב בתוך חודשים ספורים. למרבה הצער, אין שופט בישראל בהסתמך על הבטחה דומה. לפיכך, ה”איום” של צד המעכב את הפרויקט בבית המשפט גדול הרבה יותר, להתנהג לבוררות מהירה ויעילה.

הערת העורך: יצויין כי המוסד הישראלי לבוררות עסקית מנהל תיקים שבהם מעורבים דיירים סרבנים בהצלחה של כ-80%.

 

לכתבה המלאה באתר מרכז הנדל”ן לחצו כאן >>>