התחדשות עירונית הפכה להיות בעלת חשיבות לאומית, בעיקר בעקבות מלחמת חרבות ברזל, שבה, בנוסף לחשש מפני רעידות אדמה, המדינה מתמודדת בפני טילים וישנם לא מעט מבני מגורים שאין בהם כלל ממ”דים.
תחום ההתחדשות העירונית מתמודד בימים אלה עם אתגרים משמעותיים: מחד גיסא, לא מעט פרויקטים מגיעים לפרקן, וזאת בשלב שבו הדיירים לא מקבלים את התמורה ההולמת לפי ההסכם שחתמו עליו. מאידך גיסא, יזמים רבים נקלעים לבעיות תזרימיות עקב עליית הריבית, וכן לנוכח מלחמת חרבות ברזל, מתעורר גם הקושי בעובדי קבלן כדי לבצע ולהשלים את הפרויקטים. כתוצאה מכך נגרמים לא מעט עיכובים. בעקבות כל הנ”ל, לאחרונה, מתעוררות מחלוקות בין יזמים ודיירים וכן בין דיירים לבין אנשי מקצוע אשר התקשרו עימם, הגורמים לעיכובים בפרויקטים ולסכסוכים משפטיים רבים.
נייר עמדה זה קורא לאימוץ בוררות כחלופה ראויה להליכי בית משפט בטיפול בקונפליקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת במסגרת הסכמי ההתחדשות העירונית הנחתמים בין הבעלים לבין היזם, או באמצעות פניית הצדדים באופן עצמאי להליכי בוררות. זאת, תוך הדגשת היתרונות הגלומים בהליכי בוררות, המציעים פתרון פרגמטי, מהיר ודיסקרטי למחלוקות המורכבות המתעוררות ביוזמות להתחדשות עירונית.
המחלוקות בתחום ההתחדשות הן מורכבות, וזאת גם לאור העובדה שמדובר בדיירים שמונעים לא פעם מאמוציות ורגשות, ולא בהכרח משיקולים מקצועיים. מה גם שהתחום רווי באנשי מקצוע ובעלי אינטרסים המונעים משיקולים כלכלים גרידא, והדיירים אינם עומדים בראש מעיניהם. סכסוכים אלו באים לידי ביטוי בדרכים שונות, ביניהם הפרות חוזה, עיכובים במסירת דירה, ליקויי בנייה ואי עמידה בתמורות שהובטחו על ידי היזמים. מחלוקות אלו לא רק פוגעות בהשלמת הפרויקטים בזמן, אלא גם יוצרות יחסים עוינים בין בעלי העניין ופוגעות במטרות העל של ההתחדשות.
מנגנון פתרון מהיר ויעיל
הליכי ליטיגציה מסורתיים נמשכים זמן רב מאוד, לעיתים אף מספר שנים, וגורמים לחוסר ודאות מתמשכת עבור כל הצדדים המעורבים. לעומת זאת, בוררות מציעה מנגנון פתרון מהיר ויעיל. עם הליכים הנמשכים בדרך כלל מספר חודשים ובכך נותנת פתרון מהיר לסכסוך הנובע בין הצדדים.
הליכים חסכוניים יותר
בנוסף, ליטיגציה בבתי משפט כרוכה בהוצאות משפטיות רבות, הכוללות אגרות בית משפט, הוצאות משפט ועלויות נלוות אחרות. לעומת זאת, הליכי בוררות הם מטבעם חסכוניים יותר. עם תהליכים יעילים ומשך זמן קצר יותר, בוררות ממזערת את ההוצאות הכספיות, ומאפשרת לבעלי עניין להקצות משאבים בצורה נבונה לפרויקטים של התחדשות עירונית. חיסכון זה מהווה רציונל משכנע לאימוץ בוררות כמנגנון מועדף כאשר מעורבים בו דיירים בעלי יכולת כלכלית נמוכה יחסית ליישוב סכסוכים בהליכי התחדשות עירונית.
לעניין זה ישנה חשיבות מצד הדיירים לדרוש ערבות בנקאית מצד היזם לתשלום החזר הוצאותיהן ושכר טרחת עורכי דינם בטיפול בתביעות למול היזם.
אוטונומיה הניתנת לצדדים בבחירת מקבלי החלטות
יתרון מהותי נוסף של בוררות טמון באוטונומיה הניתנת לצדדים בבחירת מקבלי ההחלטות. בשונה מהליכי בית משפט, הבוררות מאפשרת לבעלי עניין לבחור בוררים בעלי מומחיות רלוונטית. הדבר מבטיח תהליך שיפוט מושכל, שבו לבוררים יש ידע מיוחד הרלוונטי לנושא הסכסוך. היכולת לבחור מקבלי החלטות מטפחת אמון בתהליך הבוררות ומשפרת את יעילותו בפתרון קונפליקטים של התחדשות עירונית.
הבוררות מעניקה לצדדים את הגמישות להתאים היבטים פרוצדורליים בהתאם להעדפותיהם, תכונה שנעדרת בליטיגציה מסורתית. הצדדים יכולים להתאים אישית הליכי בוררות על מנת להתאימם למורכבות הייחודית של סכסוכי התחדשות עירונית, לרבות יישום כללים פרוצדורליים, דיני ראיות ומשפט מהותי. יכולת הסתגלות זו משפרת את יעילותה של בוררות בהתמודדות עם האתגרים המגוונים הגלומים ביוזמות להתחדשות עירונית.
בניגוד להליכים בבית המשפט, שבהם פסקי דין עשויים להיות כפופים לערעורים ממושכים, הבוררות מדגישה את הסופיות בקבלת ההחלטות. פסקי בוררות מחייבים את הצדדים כברירת מחדל, ומספקים פתרון סופי למחלוקות. הדבר מפחית את הסיכון למאבקים משפטיים ממושכים, ומקל על התקדמות מהירה של פרויקטים של התחדשות עירונית.
כמו כן, ישנה חשיבות אף לנסות להסדיר תביעות כנגד דיירים סרבנים במסגרת הליכי בוררות ובכך לחסוך הליכים משפטים בבית משפט שמטבע הדברים נמשכים זמן רב מאוד ומעכבים את מימושו של הפרויקט.
יתרון נוסף נובע מהעובדה שהליך הבוררות הוא דיסקרטי. יזמים רבים אינם מעוניינים ששמם יתנוסס בעיתון ויעדיפו לנהל את הסכסוך במסגרת בוררות שהיא “מתחת לרדאר”.
לסיכום, שילוב הליכי בוררות בהליכי התחדשות עירונית הינו צעד ראוי ונכון על מנת ליישב סכסוכים בין יזמים לדיירים. מוסד הבוררות יכול להוות פתרון יעיל לקידום ולזירוז הליכי התחדשות עירונית שכן, הבוררות מאפשרת לצדדים לסכסוך להגיע להסכמה הדדית בדרך יעילה ומהירה יותר מאשר באמצעות הליכים משפטיים ארוכים ומסורבלים.
נכתב על די עו”ד אילן שרקון