מיהן המינהלות העירוניות?
מינהלות ההתחדשות העירונית, אותם גופים האמונים על התחום במסגרת הרשויות המקומיות, ידועות כצלע שלטונית חשובה לקידום מיזמים חדשים של תמ”א 38 ופינוי-בינוי במרכזי הערים; הן כוללות אנשי מקצוע מהתחום החברתי והתכנוני, ובין השאר מלוות את תושבי הערים ומסייעות להם בהתקשרותם מול גורמי הייזום והבנייה השונים.
תלונות על מנהלות ההתחדשות העירונית
אולם באחרונה זוכות המינהלות העירוניות בפרסומים פחות מחמיאים.
עו”ד איתמר פנץ, יו”ר הועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין ובורר מטעם המוסד הישראלי לבוררות עסקית, אומר כי נדמה כי חלק מהמינהלות עושות שימוש לרעה בכוח המצוי בידיהן. הדברים מכוונים בראש ובראשונה להתערבות המינהלות, שלא כדין לכאורה, בהסכמים שנחתמים בין היזמים לבעלי הדירות, וזאת על מנת לצמצם את הרווח היזמי בפרויקטים אלה, תוך הקטנת התמורות לדיירים הניתנות במסגרתם. לדברי עו”ד פנץ, הגיעו אליו עשרות תלונות של יזמים ועורכי דין בענין: “היקף הפניות הולך ומתרחב, כמו גם מספר הערים והמינהלות שלגביהן יש תלונות. אלה מלמדים על התערבות בוטה של המינהלות בהסכמים פרטיים שנערכו בין צדדים אוטונומיים, וזאת כאשר ההסכם אינו תואם את התפיסה שלהן”.
לדבריו, הדבר בא לידי ביטוי באופנים שונים ומגוונים, לרבות בדרישת המינהלות להפחתת קומות בבניין, בכיווני האוויר ובמטראז’ הדירות. בחלק מהמקרים אף דורשות המינהלות לתת לבעלי הדירות הוותיקים דירות פחות טובות מאלה שהיזם הסכים לתת להם.
עו”ד פנץ פנה באחרונה למשנה ליועמ”ש כרמית יולס והעלה בפניה את טענות הגורמים השונים בדבר התערבות המינהלות בהסכמים. “הטיעון הרווח מצד המינהלות הוא שה’כלכלה’ של הפרויקט צריכה להיות כמה שיותר רזה”, הסביר עו”ד פנץ במכתבו ליולס. “אבל הלכה למעשה, אין לרשות מקומית שום יכולת לעקוב אחרי הדו”ח אפס של יזם. המחשבה שתקן 21 תואם דו”ח אפס היא שגויה. זה חטא על פשע ועוולה סוציאלית כלפי התושבים”.
מקלות בגלגלי ההתחדשות
על השלכות הפרקטיקה הזו על ענף ההתחדשות העירונית אומר פנץ: “התוצאה היא שפרויקטים רבים מעוכבים לשנים ארוכות. כך למשל, הסכם על פרויקט שנחתם לפני שנתיים וכרגע נמצא לפני קידום תב”ע חדשה, נדרש לפתע על ידי הרשות המקומית לתקן את כל החוזים רטרואקטיבית.
“לא יכול להיות שרשות מקומית שיש לה סמכות וחובה לקדם תכנון על פי אמות מידה תכנוניות, בוחרת לעכב פרויקט בשל אמות מידה שאינן תכנוניות. זה מינהל לא תקין, מצב שבו הרשות המקומית מפעילה את סמכותה שלא על פי דין”.