תפקידו של בורר מלווה
פרויקטים של התחדשות עירונית פורחים בישראל בשנים האחרונות. מדובר בפרויקטים מורכבים, מרובי משתתפים – יזמים, קבלנים, קבלני משנה, בעלי דירות ורוכשים, הנקלעים לא אחת לסכסוכים שמאיימים לעכב את הפרויקט או להשביתו כליל.
בעבר נטו צדדים מסוכסכים לפנות בכל נושא או מחלוקת לבית המשפט. אולם, כיום מתחזקת המגמה לפנייה להליכי בוררות, בפני בורר המתמנה לכל מקרה בנפרד או בפני בורר מלווה, שמספק מסגרת דיונית ליישוב סכסוכים לאורך חיי הפרויקט.
מינוי בורר מלווה מחייב הסכמה של שני הצדדים. לעתים קרובות יש צד שמעדיף ‘למשוך’ את הפרויקט ולעכב אותו, כדי ליצור לחץ על הצד השני, ולכן אינו מסכים שתוגדר מראש ‘כתובת’ לבירור סכסוכים עתידיים. לעיתים הצדדים מסכימים כי כל סכסוך ידון בפני בורר מלווה, בין אם על ידי בורר מסוים ובין אם על ידי בורר שייבחר בהמשך – שיתבקש לדון בכל סכסוך שיתעורר במהלך הפרויקט.
בענף התשתיות ובמיזמים גדולים התופעה של מינוי בורר מלווה רווחת למדי. כך גם בפרויקטים שהמדינה מעורבת בהם, כגון: הקמת תחנת כוח או סלילת כביש אגרה.
היתרונות של פנייה לבורר מלווה לעומת פנייה לבית המשפט או לבורר אקראי הם: זמינות, מהירות ויעילות. בורר שימונה כמלווה לפרויקט ירכוש היכרות מעמיקה ומומחיות בפרטי הפרויקט. בעוד שבורר אקראי יידרש ללמוד קודם את הדרישות התכנוניות והאילוצים המיוחדים מול רשויות התכנון, להבין את מערכת היחסים בין היזם לבין השותפים לפרויקט ולהיערך לדיון מהיר וענייני במחלוקת המובאת להכרעתו.
מנקודת מבטי כבוררת בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, אני מגדירה את מעמדו של בורר מלווה כמעין “אפוטרופוס” של הפרויקט כולו, בעל ידע והיכרות עם רזי הפרויקט, אשר יסייע לצדדים להגיע לסיומו המוצלח של הפרויקט כולו.
בורר מלווה יכול לדון בסכסוך אד-הוק ולהגיע להחלטה או לפתרון במהירות וביעילות. סכסוכים שהבורר המלווה דן בהם לא חייבים להסתיים בפסק בוררות. לעיתים, די בכך שהבורר יתן צו ביניים או החלטה במחלוקת נקודתית, כדי שתיפתח בפני הצדדים אפשרות להתקדם בעבודה, ללא עיכובים מיותרים.
במקרים שבהם הצדדים זקוקים להחלטה בעניינים מקצועיים, כגון: איחור בביצוע עבודות, לוחות זמניים, תשלומים וחשבונות רצוי שהבורר המלווה יהיה מפקח או מהנדס. במקרים שבהם נדרשת הכרעה במחלוקות משפטיות, הבורר המלווה צריך להיות משפטן, עורך דין הבקיא בסוגיות משפטיות אופייניות למיזמי בנייה בתחום דיני החוזים, תכנון ובנייה, משפט מנהלי וכיוב’.
משפטן המתמנה כבורר מלווה יכול למנות לצידו איש מקצוע, מפקח, מהנדס או שמאי, שיסייע בבירור המחלוקות המקצועיות יחד עם המחלוקות המשפטיות במטרה לקדם בצורה מיטבית את ביצוע הפרויקט.
לא פעם קורה שבורר שנבחר לצורך פתרון סוגיה ספציפית, הופך ברבות הימים לבורר מלווה, שדן בכל המחלוקות בפרויקט. כך קרה במיזם שאני מלווה כבר למעלה מארבע שנים, שבמרכזו עסקת קומבינציה להקמת פרויקט מעורב שימושים. תחילה התבקשתי להכריע כבוררת במחלוקת בין בעלי הקרקע ליזם, על התוכנית שתוגש לוועדת התכנון. בהמשך, התבקשתי לדון במחלוקות לגבי מהות ההיתר, מועד תחילת הבנייה ואופן הקצאת הדירות והחנויות בפרויקט. בכל פעם נתתי החלטות שאיפשרו לפרויקט להתקדם. בין השאר סייעתי לבעלים, בהסכמת היזם, לבחור שטחים מסחריים בפרויקט ולמקם מתקני עזר שונים בשטחים שהוקצו לו.
העובדה שהכרתי את התוכניות ואת פרטי הפרויקט, ובעיקר יחסי האמון שנוצרו עם הזמן בין הצדדים לביני – כל אלה איפשרו לי לעזור לצדדים לקדם את הפרויקט, שהיה בסכנת עצירה ממשית.
לעיתים הצדדים המקוריים לסכסוך אינם מסכימים על מינוי בורר מלווה, אך כאשר מתעוררות מחלוקות הם פונים שוב לאותו בורר, שהופך להיות מעין בורר מלווה. כך אירע במקרה של פרויקט תמ”א 38 מרובה דיירים שבו שימשתי כבוררת במחלוקת שהייתה בין בעלת דירה לבין הקבלן, לאחר שביקשה שתוקצה לה דירה בקומה גבוהה יותר ונדרשה לשלם עבור השדרוג. הקבלן פנה למוסד לבוררות עסקית, בטענה שהדיירת מסרבת לחתום על התוכניות בשל המחלוקת הכספית ומעכבת את הגשת הבקשה להיתר. הצדדים הופנו אליי כבוררת ותוך שתי פגישות סייעתי להם להגיש לפשרה.
זמן קצר לאחר מכן, התבקשתי לדון בשני סכסוכים נוספים שהיו לקבלן עם דיירים אחרים בפרויקט. במקרה של הדייר הראשון, הושגה פשרה לפיה הדייר קיבל חנות במקום המחסן שהיה ברשותו, בהסכמת הקבלן. במקרה של דיירת נוספת, המחלוקת הייתה מורכבת יותר, ולא היה מנוס ממתן פסק בוררות. גם כאן התגלה היתרון של היכרות קודמת עם הפרויקט, שאיפשרה מתן פסק בוררות תוך שלושה חודשים מתחילת ההליך.
סמכויותיו של בורר מלווה
ההסכמה למנות “בורר מלווה” עשויה להופיע בהסכם או להיווצר מאוחר יותר בהסכמת הצדדים.
השימוש במונח “בורר מלווה” אינו נפוץ במיזמי בנייה והגדרת סמכויותיו שונה ממקרה למקרה. לעיתים, הסמכות מוגדרת בצורה מצומצמת, כגון: “הבורר יוסמך להכריע בכל מחלוקת שתהיה לגבי אופן ביצוע שלב א’ של הפרויקט”.
לעיתים, הסמכות מוגדרת בצורה רחבה יותר, כגון: “הבורר יוסמך להכריע בכל מחלוקת קיימת או עתידית בקשר לפרויקט וליתן כל סעד וכל צו או פסק מכל סוג הכל לפי שיקול דעתו…”.
בורר מלווה מוסמך לדון בסכסוכים בין היזם לבין הדיירים וגם בין הקבלן לקבלני משנה, אם נקבע שהבורר ידון “בכל סכסוך הנוגע לפרויקט זה”.
על פי רוב, הבורר אינו מוסמך לדון בסכסוכים בין הדיירים לבין עצמם, אלא אם ישנה הסכמה מפורשת לכך בהסכם. הסכמה מעין זו לא נכללת בדרך כלל בהסכמי התחדשות עירונית, כדי למנוע עיכובים מיותרים. סכסוכים בין דיירים לבין עצמם מתנהלים על פי רוב בפורומים אחרים (המפקח על בתים משותפים או בית המשפט).
בפסיקת בתי המשפט לא ניתן למצוא כמעט התייחסות לתפקידו של בורר מלווה.
במקרה אחד, התבקש מינוי בורר שיכריע בסכסוך כספי שפרץ לאחר סיום העבודה בפרויקט. המשיבה התנגדה בטענה שהוסכם רק על מינוי בורר מלווה, שיכריע בסכסוכים במשך תקופת הביצוע של הפרויקט ולא על בורר שיכריע במחלוקות אחרות. בהסכם לא נאמר כי ימונה “בורר מלווה“, והמונח הופיע לראשונה בכתבי הטענות של המשיבה. בית המשפט קבע, כי מאחר שבהסכם נאמר שהבורר מוסמך להכריע גם בסכסוכים הנוגעים ל”ביטול” ההסכם, אין לקבל את הטענה לפיה כוונת הצדדים הייתה לבורר מלווה אשר יוסמך להכריע רק בסכסוכים שוטפים במשך תקופת ביצוע הפרויקט.
במקרה אחר, השאלה הייתה – האם בורר מלווה, שהוסמך להכריע אד-הוק במהלך עבודות בנייה, מוסמך גם לתת פסק ביניים, המורה על מסירת הפרויקט AS-IS לקונה. בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שבהסכם הבוררות נקבע כי הבורר מוסמך ליתן כל סעד לפי שיקול דעתו, הבורר מוסמך לתת גם לתת פסק ביניים, מאחר שאין מדובר בהחלטה סופית שמסיימת את הדיון בכל המחלוקות.
מעבר לשני המקרים הללו לא ניתן למצוא בפסיקה התייחסות למעמדו או סמכויותיו של בורר מלווה.
המציאות מלמדת, כי התופעה של מינוי בורר מלווה אינה רווחת מספיק. נראה כי הדבר נובע מחשיפה מוגבלת לבוררים מנוסים, הבקיאים בהתחדשות עירונית, מהחשש מפני עלויות הכרוכות בניהול הליכי בוררות ומחוסר הניסיון של עורכי דין מייצגים בהליכי בוררות.
בשנים האחרונות ניכרת מגמה של פניות חוזרות לבוררים שכבר התנסו בפרויקטים של בנייה, גם אם מלכתחילה לא הייתה כוונה לראות בכל אחד מהם בורר מלווה. יש לקוות, כי היתרונות הגלומים במינויו של בורר מלווה, יזכו להכרה ולשימוש נרחב יותר במיזמים של התחדשות עירונית. בכל מקרה, מומלץ כי הבחירה בבעל התפקיד תיעשה על סמך מידע על יכולותיו וניסיונו של הבורר בתחום שהוא אמור להכריע בו.
נכתב ע”י השופטת (בדימ’) ד”ר דפנה אבניאלי.